الرهون العقارية في هولندا ومعلومات حول أسعار الفائدة وإستحقاقات الدفع

تعتبر الرهون العقارية في هولندا من الأمور المثيرة للإهتمام ، لكن عملية تمويل عقارك الجديد يمكن أن تكون مشكلة أيضًا ، لذلك نوجهك خلال هذا الدليل ببعض النصائح لتوفير المال والوقت.

يعد شراء منزل في هولندا قفزة مالية كبيرة ، ويعتمد معظم الناس على التمويل للقيام بذلك. بصفتك مغتربًا ، قد يكون الحصول على قرض عقاري أمرًا مربكًا. ولكن بمجرد فهمك للخطوات والمتطلبات الخاصة بالرهون العقارية الهولندية المختلفة ، فأنت في طريقك لتصبح مالكًا للمنزل.

الرهون العقارية في هولندا

الرهون العقارية موضوع ساخن في هولندا في الوقت الحالي. كما هو الحال مع معظم دول أوروبا الوسطى ، فإن أسعار الفائدة الهولندية منخفضة للغاية حاليًا. هذا يعني أن الوقت مناسب للحصول على قرض عقاري ، حيث يتعين عليك دفع القليل جدًا مما تقترضه. علاوة على ذلك ، يقوم مقدمو الخدمات بإقراض ما يصل إلى 100٪ من قيمة العقار.

هل يجب عليك شراء عقار في هولندا ؟

ارتفعت أسعار المنازل في هولندا بشكل كبير في السنوات الأخيرة ، وتستمر في الارتفاع في عام 2021. على الرغم من أنه وفقًا لبنك ABN AMRO ، هناك بعض المؤشرات على تباطؤ هذا الارتفاع قليلاً. السوق محموم بعض الشيئ ، وهناك حاجة لبناء 80000 منزل جديد على الأقل لتخفيف النقص والعجز المسجل في المساكن.

إقرأ أيضا: سوق الإسكان الهولندي ومعلومات حول وضعية شراء المنازل في هولندا

ومع ذلك ، ليست كل الأخبار سيئة بالنسبة للمشترين. في حين أن الأسعار مرتفعة ، فإن معدلات الرهن العقاري في أدنى مستوياتها على الإطلاق.

ومع استعداد البنوك الأوروبية لخفض أسعار الفائدة لمواجهة المنافسة ، يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري بشكل أكبر. نظرًا لأن المقرضين يخفضون باستمرار معدلات الرهن العقاري للقروض قصيرة ومتوسطة وطويلة الأجل ، يمكن لمشتري المنازل تأمين معدلات منخفضة قياسية لمدة عامين أو خمسة أعوام أو ما يصل إلى 10 سنوات أو أكثر ، مما يزيد من أمنهم المالي.

وهذا يعني أنه على الرغم من ارتفاع الأسعار ، خاصة في المدن الكبرى مثل أوتريخت وأمستردام ولاهاي وروتردام ، فإن أقساط سداد الرهن العقاري غالبًا ما تكون أقل من أسعار الإيجار.

ومع ارتفاع أسعار الإيجارات كل عام ، غالبًا ما يكون من الأفضل شراء العقارات بدلاً من الإيجار في هولندا ، خاصة وأن قيمة الممتلكات الخاصة بك من المرجح أن تستمر قيمتها في الإرتفاع.

من بإمكانهم الحصول على الرهون العقارية في هولندا ؟

من الناحية الفنية ، يتمتع أي شخص لديه تصريح إقامة ، مؤقتًا أو دائمًا ، بنفس الحقوق الرسمية عندما يتعلق الأمر بالتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.

ومع ذلك ، إذا كنت جديدًا في وظيفة ، بدون عقد دائم ، أو تعمل لحسابك الخاص ، أو لديك دخل منخفض ، أو من خارج الاتحاد الأوروبي ، فقد يكون من الصعب الحصول على قرض أو تمويل بنسبة 100٪ من سعر الشراء.

تتغير المتطلبات اعتمادًا على البنك ، لكنك تحتاج عمومًا إلى:

– جواز سفر ساري المفعول
– رقم A BSN (رقم خدمة المواطن)
– إثبات العمل الدائم في هولندا أو إثبات الدخل للموظفين.
– بيان من صاحب العمل للعمال المؤقتين أو طلاب الدكتوراه: ( werkgeversverklaring ).
– أن تكون قد عشت في هولندا لمدة ستة أشهر (مطلوب فقط من قبل بعض مقدمي الخدمة).
– ثلاث سنوات من الإقرارات الضريبية والمحاسبة للمقيمين العاملين لحسابهم الخاص.

تجدر الإشارة إلى أنه إذا كنت تعمل لحسابك الخاص لمدة تقل عن ثلاث سنوات ، فقد يكون من الصعب جدًا الحصول على الموافقة للحصول على قرض عقاري.

الحصول على قرض عقاري كأجنبي في هولندا

يحق لكل من مواطني الاتحاد الأوروبي وغير الأوروبيين الحصول على قرض عقاري في هولندا ، ولكن قد تكون المتطلبات أكثر صرامة بالنسبة للمواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي.

قد لا تقبل البنوك أيضًا تزويد المقيمين غير الدائمين برهن عقاري يغطي 100 ٪ من سعر الشراء إذا كان هذا السعر أعلى من ضمان الرهن العقاري الوطني ، والذي تم تحديده 310.000 يورو في عام 2020.

لسوء الحظ ، فإن توجيه الائتمان العقاري ، الذي قدمه الاتحاد الأوروبي في عام 2015 ، جعل من الصعب أيضًا على البنوك تقديم قروض عقارية للمغتربين الذين لديهم دخل بعملة غير الاتحاد الأوروبي.

ويرجع ذلك إلى اضطرار البنوك إلى استيعاب مخاطر تقلبات أسعار العملات. ومع ذلك ، وجدت بنوك مثل ABN AMRO حلاً لهذه المشكلة: فهي تأخذ الآن في الاعتبار 90٪ فقط من الدخل بغير اليورو لتقييم الحد الأقصى لمبلغ الرهن العقاري. وهذا يعني أن المغتربين الذين يكسبون بعملة أخرى لديهم المزيد من الخيارات.

أنواع الرهون العقارية في هولندا

في حين أن هناك العديد من أنواع الرهون العقارية المختلفة المتاحة في هولندا ، إلا أن أكثرها شيوعًا هي:

1. الرهن العقاري الخطي

أنت تسدد مبلغًا ثابتًا من القرض الخاص بك كل شهر ، والذي يغطي الفائدة وشريحة من رأس المال. تتم عمليات السداد في أوقات محددة خلال فترة الرهن العقاري. عندما تسدد القرض ، يقل المبلغ الذي تدفعه في الفائدة.

2. أقساط الرهن العقاري (الرهن السنوي )

يسدد المقترض مبلغًا ثابتًا كل شهر. في البداية ، تقوم بسداد مبلغ صغير من القرض ومقدار أكبر من الفائدة (بمعنى أنه يمكنك خصم المزيد من ضريبة الدخل الخاصة بك) وستدفع تدريجياً المزيد لتغطية القرض وبفائدة أقل.

هذان النوعان فقط من الرهون العقارية مؤهلان لخصومات ضريبة الدخل. هذا وتشمل بعض أنواع الرهن العقاري الأخرى ما يلي:

– الرهن العقاري بفائدة فقط ( aflossingsvrijehypotheek ): حيث تسدد الفائدة فقط وليس القرض. البنوك تسمح بذلك فقط في ظل ظروف خاصة.

– رهن التوفير ( spaarhypotheek ): يربط حساب التوفير الخاص بك برهنك العقاري ؛ بدلاً من السداد ، تقوم بإيداع الأموال وتسديد الرهن العقاري بالكامل في نهاية المدة المتفق عليها مع البنك المقرض.

معدلات الرهون العقارية في هولندا

على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري في هولندا منخفضة جدًا حاليًا ، إلا أن المعدلات تختلف اعتمادًا على أسعار الفائدة. سيختلف معدل الرهن العقاري أيضًا اعتمادًا على الوقت الذي تخطط لسداد القرض فيه ، بحد أقصى 30 عامًا.

هناك نوعان من أسعار الفائدة في هولندا: ثابتة أو متغيرة. في حين أن المعدلات العائمة غالبًا ما تكون أقل ، هناك دائمًا خطر من إمكانية زيادتها. هذا صحيح بشكل خاص بسبب حقيقة أن أسعار الفائدة الحالية لا يمكن أن توسع أكثر من ذلك بكثير.

– نسبة الرهن العقاري الثابت لخمس سنوات:  1.7 – 2.2٪
– الرهن العقاري الثابت لمدة 10 سنوات:  2.2 – 2.57٪
– الرهن العقاري الثابت لمدة 20 سنة: 2.65 – 3.4٪

كم يمكنك أن تقترض للحصول على قرض عقاري هولندي؟

كدليل تقريبي ، يمكنك اقتراض ما يصل إلى خمسة أضعاف راتبك الإجمالي ، على الرغم من أن الأسر ذات الدخل المزدوج يمكن أن تقترض عادةً أكثر. إذا اشتريت منزلًا به أنظمة طاقة متجددة ، فيمكنك اقتراض ما يصل إلى 9000 يورو إضافية عند الحصول على قرض عقاري.

اعتبارًا من عام 2018 ، فرضت الحكومة الهولندية قيودًا على مبلغ القرض الذي يمكن اقتراضه. بينما قبل أن تتمكن من اقتراض 101٪ من القيمة ، أصبح الحد الأقصى للرهن العقاري الآن 100٪ من سعر العقار.

هذا يعني أن أي تكاليف إضافية ، مثل الرسوم المرتبطة بالشراء أو التجديدات ، يجب أن تمول من مدخراتك الخاصة.

حاسبة الرهن العقاري على الإنترنت

قم بتقدير الحد الأقصى للرهن العقاري الخاص بك ، وطول السداد وسعره باستخدام آلة حاسبة عبر الإنترنت مع البنوك أو الخدمات مثل Expats Amsterdam أو Expat Mortgages.

ضع في اعتبارك أن هذه الحسابات يمكن أن تكون بمثابة دليل فقط. يجب عليك طلب المشورة والتحدث إلى مقدم الخدمة الخاص بك أو مستشار الرهن العقاري قبل أن تحصل على قرض عقاري.

مقدمو خدمات الرهون العقارية في هولندا

يمكن ترتيب الرهون العقارية في هولندا مباشرة مع المقرضين (عادة البنوك الكبيرة) أو عن طريق مستشار الرهن العقاري ( hypotheekadviseur ).

البنوك التي تقدم قروضًا عقارية للوافدين في هولندا

– بنك ABN AMRO  (يقدم أقسام الرهن العقاري باللغة الإنجليزية على موقعه على الإنترنت ونصائح مصممة خصيصًا للوافدين عند الطلب).
– بنك ING  (باللغة الهولندية فقط).
– رابوبنك  (قسم الرهون العقارية باللغة الهولندية فقط).
– SNS  ( باللغة الهولندية فقط).

بشكل متزايد ، تقدم صناديق التقاعد وشركات التأمين والبنوك الصغيرة ومقدمي الرهن العقاري للأجانب معدلات رهن عقاري تنافسية.

كيفية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في هولندا

في هولندا ، يتم ترتيب الرهن العقاري رسميًا بعد أن تقدم عرضًا على العقار ويتم قبوله. ومع ذلك ، من المهم التأكد من أنك قد بحثت بالفعل في خيارات الرهن العقاري واخترت مزود الرهن العقاري الخاص بك.

يمكنهم إعطائك عرض أسعار ، بمجرد التوقيع للموافقة على الشروط والأحكام ، سيكون ساري المفعول لمدة ثلاثة أشهر. عادة ما يكون من الممكن الحصول على تمديد إذا كان نقل الملكية يسير بوتيرة بطيئة.

ضمان الرهن العقاري الوطني (NHG)

هيئة NHG ( Nationale Hypotheek Garantie ) هو مخطط يضمن سداد الرهن العقاري ، حتى إذا أصبح المقترض غير قادر على القيام بذلك بشكل مباشر.

إنه متاح فقط للرهون العقارية الهولندية حتى قيمة معينة – 310.000 يورو في عام 2020 ، وما يصل إلى 328600 يورو إذا كان المنزل يفي بمعايير معينة لتوفير الطاقة.

إذا أصبحت غير قادر على سداد الرهن العقاري ، فإن NHG تضمن ما يلي:

– أنت غير مسؤول عن أي مبلغ يزيد عن قيمة الممتلكات الخاصة بك عند بيعها.
– يتم سداد المقرض بالكامل.

وهذا يعني أنه إذا أصبحت عاطلاً عن العمل ، على سبيل المثال ، ولم يعد بإمكانك سداد رهنك العقاري ، فستظل ممتلكاتك مصادرة بحيث يتم بيعها.

ومع ذلك ، إذا كانت قيمة الممتلكات الخاصة بك أقل من قيمة الرهن العقاري الخاص بك (على سبيل المثال ، يتم بيع منزلك بمبلغ 150.000 يورو بينما يبلغ الرهن العقاري 200.000 يورو) ، فلن تكون مسؤولاً عن الفرق.

تقلل NHG من تكلفة الإقراض ، ويقدم المقرضون بدورهم للمشاركين في NHG سعر فائدة أقل ، وعادة ما يصل إلى 0.7 ٪ أقل.

رسوم طلب NHG هي 1٪ من قيمة الرهن العقاري. هذا يعني أنك إذا اشتريت عقارًا يكلف 140 ألف يورو ووضعت 40 ألف يورو مقدمًا ، فإن قيمة الرهن العقاري تبلغ 100 ألف يورو ورسوم الطلب 1000 يورو. عادة ما تكون أسعار الفائدة على الرهون العقارية المدعومة من NHG هي الأدنى على الصعيد الوطني.

تكاليف الرهن العقاري في هولندا

بالإضافة إلى سعر العقار وسداد أقساط الرهن العقاري ، هناك تكاليف أخرى تتعلق بالحصول على قرض عقاري. يتم احتساب هذه الأقساط عادةً فيما يتعلق بقيمة الممتلكات ، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.

ومع ذلك ، فإن بعض خدمات المشورة بشأن الرهن العقاري تفرض رسومًا محددة (من 3000 يورو وما فوق) والتي تشمل الرسوم على مقدم الرهن العقاري. يمكن أن تشمل التكاليف:

– ترتيب الرهن العقاري –  Hypotheekadvies : 1٪ من الرهن العقاري أو 1.2٪ (زائد راجع للشغل) من سعر الشراء.
– عقد الرهن العقاري –  Hypotheekakte : 0.15٪ (زائد BTW) من سعر الشراء ، مع خصم الضريبة.
– رسوم كاتب العدل ( Notaris ) – حوالي 1500 يورو.
– ضمان الرهن العقاري الوطني ( NHG ) – 1٪ من قيمة الرهن العقاري.
– رسوم التقييم – ضريبة القيمة المضافة : 0.2٪ (زائد راجع للشغل) من سعر الشراء.
– ضريبة التحويل ( السداد المفرط ): 2٪ من سعر الشراء.
– تكاليف التأمين ذات الصلة.

ضرائب الممتلكات في هولندا

عند شراء عقار في هولندا ، يجب عليك أيضًا دفع ضريبة نقل ( overdrachtsbelasting ) وهي 2٪ من سعر الشراء (6٪ للمباني التجارية).

يتم احتساب ضريبة الأملاك في هولندا ( onroerendezaakbelasting) على أساس القيمة الإيجارية المقدرة للعقار. هذا المصطلح هو WOZ-waarde ، ويعنى به باللغة العربية “ضريبة الممتلكات غير المنقولة”.

إذا قمت بتأجير عقار في هولندا تملكه ، فإن قيمة العقار – قيمة WOZ – تخضع للضريبة ، مطروحًا منها مبلغ الرهن العقاري. هذا ويتم فرض ضريبة على هذا العقار سنويًا كجزء من دخلك من المدخرات والاستثمارات.

تكاليف معفاة من الضرائب

طالما أنك تدفع ضرائب في هولندا ، فمن الممكن المطالبة باسترداد الضريبة على مدفوعات فوائد الرهن العقاري. هذا ممكن ، بشرط أن يكون الرهن العقاري رهنًا لسداد رأس المال (وليس رهنًا عقاريًا بفائدة فقط) وأن يكون العقار هو محل إقامتك الرئيسي.

بعض التكاليف المذكورة أعلاه معفاة من الضرائب بما في ذلك:

– رسوم التقييم.
– أتعاب وسيط الرهن العقاري.
– الرسوم الإدارية لترتيب الرهن.
– رسوم كاتب العدل.
– رسوم NHG.
– فائدة الرهن العقاري.

ومع ذلك ، إذا اخترت تأجير الممتلكات الخاصة بك ، فلن تكون مؤهلاً بعد الآن للحصول على خصومات ضريبية على مدفوعات الرهن العقاري. وبالطبع ، تسقط جميع الخصومات الضريبية إذا لم تعد مقيمًا في هولندا.

بالإضافة إلى ذلك ، يجدر النظر في حكم 30% ، وهو إعفاء ضريبي للوافدين المعينين في الخارج للعمل في هولندا. قد يكون لهذا الحكم تأثير إيجابي على قدرتك في الحصول على قرض عقاري ، أو المبلغ الذي قد تكون مؤهلاً للحصول عليه.

تأمين الممتلكات في هولندا

من المحتمل أنك ستحتاج إلى دليل على تأمين أصحاب المنازل ( woonhuisverzekering ) عند الحصول على قرض عقاري في هولندا. في الواقع ، غالبًا ما يقدم بعض مقدمي الخدمة خصمًا إذا كنت تأخذ كل من الرهن العقاري والتأمين على المنزل معهم.

تغطي السياسة القياسية الحريق والعواصف والفيضانات والسرقة ، على الرغم من أن المعايير يمكن أن تختلف بناءا على مزود خدمات التأمين.

إذا اشتريت شقة ، فإن  جمعية الملاك (VVE)  ترتب بشكل عام خطة تأمين على المنزل. يتقاسم مالكو الشقق بشكل عام التكاليف بالتساوي فيما بينهم. يمكن أن تؤثر أنواع التأمين الأخرى على اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بك في هولندا ، من تأمين المحتويات إلى التأمين على الحياة.

سداد أقساط الرهن العقاري في هولندا

بصرف النظر عن مدفوعات الائتمان والفوائد الشهرية المحددة ، من الممكن أيضًا إجراء مدفوعات إضافية لتقليل معدل الفائدة الخاص بك. تسمح معظم البنوك بسداد سنوي قدره 10٪ من الرهن العقاري الأصلي دون دفع غرامة.

ومع ذلك ، فإن القيام بذلك يعتمد على نوع الرهن العقاري لديك. مع الرهن العقاري بفائدة فقط ( aflossingvrij) ، على سبيل المثال ، لا تدفع أي مدفوعات على القرض الفعلي ، وتدفع فقط فائدة شهرية.

قد يؤدي إجراء مدفوعات إجمالية أو إضافية على هذا النوع من الرهن العقاري إلى فرض عقوبات. ومع ذلك ، إذا كان الرهن العقاري الخاص بك يسمح بمدفوعات إضافية ، فإن فوائد انخفاض معدل الفائدة على المدى الطويل يمكن أن تؤدي إلى مدخرات حقيقية بمرور الوقت.

إعادة تمويل رهن عقاري في هولندا

إذا كنت تمتلك بالفعل عقارًا في هولندا ، فإن إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك يمكن أن يكون وسيلة رائعة لتقليل تكاليف الرهن العقاري الخاص بك ، خاصة في الفترة الحالية ذات معدلات الفائدة المنخفضة.

هذا فإن إعادة تمويل الرهن العقاري هي في الأساس عملية إعادة رهن الممتلكات الخاصة بك. يسدد هذا الرهن العقاري الجديد قرضك العقاري الحالي بالكامل وستبدأ في سداد أقساط شهرية على الرهن العقاري الجديد.

يمكن لمستشاري الرهن العقاري المستقلين الوصول إلى جميع المقرضين في هولندا ويمكنهم مقارنة الأسعار والشروط من أجلك من أجل الحصول على أفضل صفقة.